物業(yè)管理

　　現(xiàn)在通行的觀點(diǎn)將物業(yè)管理是一新興行業(yè)。

　　一般認(rèn)為，物業(yè)管理在我國僅有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。

　　從國外物業(yè)管理的起源來看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個(gè)專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。

　　從國內(nèi)的物業(yè)管理的起源來看，從19世紀(jì)中葉到本世紀(jì)20年代，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑。在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式。

　　20世紀(jì)80年代初，隨著我國改革開放的國策實(shí)施，市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物之——物業(yè)管理才由香港引入。深圳是公認(rèn)的我國物業(yè)管理的發(fā)源地，在我國物業(yè)管理的進(jìn)程中，創(chuàng)造了無數(shù)個(gè)第一，深圳物業(yè)人是我國物業(yè)管理的先行人和推動(dòng)者，時(shí)至今日，深圳的物業(yè)管理在國內(nèi)仍然是高水準(zhǔn)的，其管理概念和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)仍然值得效仿和推廣。標(biāo)志性的事件有：

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國國內(nèi)物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。

　　1993年6月30日，深圳成立了國內(nèi)首家物業(yè)管理協(xié)會；1994年深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。

　　1994年4月建設(shè)部頒布了33號令，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”。

　　2003年9月1日，我國第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行，對規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。

　　中國物業(yè)管理發(fā)展簡況

　　中國的物業(yè)管理始于八十年代初。最早的物業(yè)管理開始于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。1988年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業(yè)管理迅速發(fā)展。此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從小到大，從涉外商品房到全市物業(yè)管理的發(fā)展，初步從借鑒，探索，推廣到規(guī)范化，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化，企業(yè)化，一體化招投標(biāo)的三化一體的物業(yè)管理模式。

　　物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過了風(fēng)風(fēng)雨雨的二十多年發(fā)展歷史?，F(xiàn)在，中國的物業(yè)管理市場已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)，市場化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會的運(yùn)行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在又似乎進(jìn)入一個(gè)兩難境地一方面市場化正日漸成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預(yù)示著物業(yè)管理行業(yè)變盤即將到來。

　　2007年3月16日，十屆全國人大五次會議上通過的《物權(quán)法》，于10月1日起正式實(shí)施，《物權(quán)法》是調(diào)整財(cái)產(chǎn)支配管理的法律，是對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則，是中國制定民法典的重要組成部分，是完成構(gòu)建中國特色社會主義法律體系的法制目標(biāo)，《物權(quán)法》的頒布將解決中國物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一系列長期懸而未決的問題，將對中國物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展起到重要而深遠(yuǎn)的影響。

　　21世紀(jì)，是中國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會出現(xiàn)一個(gè)競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對物業(yè)管理行業(yè)來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。

　　一、其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。 （一）是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)：

　　①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；

　　②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；③環(huán)境衛(wèi)生的管理；

　?、芫G化管理；

　?、菖浜瞎埠拖啦块T做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作；

　?、捃囕v道路管理；⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；

　　（二）是針對性的專項(xiàng)服務(wù)：

　?、偃粘Ｉ铑悾?/span>

　?、谏虡I(yè)服務(wù)類；

　?、畚幕?、教育、衛(wèi)生、體育類；

　?、芙鹑诜?wù)類；

　?、萁?jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；

　?、奚鐣＠?；

　?。ㄈ┦俏行缘奶丶s服務(wù)：

　　物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

　　二、物業(yè)管理在我國,我國物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個(gè)方面的因素：

　?。ㄒ唬┦亲≌ㄔO(shè)的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對房屋進(jìn)行維修外，還必須對附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進(jìn)行專業(yè)化管理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。

　?。ǘ┦请S著住房制度改革的逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應(yīng)，而物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位多頭、多家管理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。

　　（三）是隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，政府對住宅環(huán)境、社區(qū)服務(wù)直接負(fù)責(zé)的辦法，已經(jīng)不能適應(yīng)形勢的變化，一個(gè)由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結(jié)合，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施經(jīng)營型管理和有償服務(wù)，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。

　?。ㄋ模┦侨嗣袢罕娚钏降牟粩嗵岣?，對居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來越多的人所接受。

　　正是因?yàn)橐陨线@些因素，決定了物業(yè)管理作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)其備受關(guān)注的程度和可能產(chǎn)生的體制上的矛盾及利益上的沖突。

你覺得這篇文章怎么樣？